央企拿地卷土重來華潤置地搶地屢闖溢價率紅線
"央企來瞭，我們就不跟著摻和瞭！"
福建一傢民營企業負責人在華潤置地以20.15億元，溢價率高達56.41%，拿下廈門湖濱南路自行車廠地塊以後，如是感慨。
泰禾集團一位負責人此前在接受《華夏時報》記者采訪時也表示，2013年下半年，泰禾又參加瞭十幾場拿地，但是一塊都沒拿到，原因是國企和央企們開始積極搶地，土地市場的溢價率太高瞭，民營企業都拿不起瞭。
據《華夏時報》記者統計發現，2013年華潤置地用於拿地資金超過230億元，其中約130億元的土地溢價率超過50%。
頻闖溢價率紅線
據華潤置地2013年半年報(統計截至2013年8月18日)顯示，華潤置地以204.37億元的總價，在煙臺、長春、廣州、重慶、無錫、長沙、淄博、太原、深圳等城市新增瞭九宗土地儲備，合計計容面積為398.99萬平方米。
2013年下半年，華潤置地在日各銀行貸款利率信貸年息照、廈門、西安、合肥等城市繼續拿地。
2013年12月13日，湖濱南路原自行車廠地塊經過131輪激烈搏殺後，由華潤置地有限公司旗下公司Boom Go Group Limited競得，成交價20.15億元，溢價率56.41%。該地塊將建設成地鐵樞紐型高端城市綜合體，地上建築樓面價為8054.84元/平方米， 地上地下總建築面積的平均樓面價為6712.09元/平方米。
此前，2013年9月26日，合肥新站區XZQTD130號居住類地塊吸引瞭11位競買人的搶奪，最終由華潤置地以456萬元/畝，總價約5.17億元競得，溢價率高達75.38%；樓面地價達到瞭2442.84 元/平方米。
而讓人印象更深刻的是，2013年8月16日，華潤置地以109億元、62.2%(起始價67.2億元)的高溢價率競得的深圳前海第三宗地塊，並造就瞭深圳總價地王。這一價格高出瞭競爭對手世茂房地產19億元之多。
按照國土資源部等部委此前的規定，為瞭抑制土地價格過快上漲，地方城市出讓土地溢價率超過50%就需上報給國土資源部。隨後，國資委也發瞭有關規定，禁止央企參與和制造"地王"，幹擾房地產市場調控。
一位不願具名的證券分析師表示，2010年，一二線城市嚴格執行限購、限貸政策，彼時華潤置地開始加大對三四線城市佈局，2010年華潤置地新進入揚州、唐山等6個三四線城市。2011年，華潤置地新進入南京、常州、鹽城等8個城市，除瞭南京外，也都為三四線城市。
由於華潤是央企，而且有雄厚的資金實力，其為規避北京這樣的房地產調控核心區，而轉戰到二三線城市，一度讓很多城市地價應聲上漲，而其不斷高價擊敗當地開發商，也讓諸如文章開頭所述的廈門奪地類似的案例，一再發生。
高價地未必能賺錢
不過，三四線市場的消費能力和增值空間卻並不如人所願。
2013年下半年，華潤置地公告稱，公司將逐漸使拿地重心回歸一二線城市。上述證券分析師表示，華潤置地2013年項目毛利率下降很厲害，在過去的3年裡，毛利率經歷瞭三級跳，原因就是很多地塊是高價拿的，而三四線城市項目又賣不上價格。
隨著華潤全面回歸一二線城市，廈門這樣的城市，又稱為華潤置地高溢價拿地的對象。而對於華潤置地2014年是否回歸大本營北京大規模拿地，華潤置地有關人士不置可否。
實際上，屢屢高溢價率拿地在政策和市場方面都存在較大風險，即使在一些發展情況較好的二線城市，也是如此。
政策層面上，在2009年-2010年內，國資委就已經明令新竹市民間代書借款央企不能當地王，要求所有被列入重點監控的地王項目，國土資源部和地方國土資源局都會重點監控，防止出現閑置問題，從開工到竣工，進行線上和線下的監測。
而華潤置地在獲取的土地中，溢價率超過50%的地塊不在少數，這類地塊大部分是重點監控地塊，囿於監管部門的嚴控，這樣的地塊也不可能被閑置太久，以拖延開工來換取土地升值。
而在房地產市場方面，同樣存在一些不確定因素。
以廈門為例，國傢統計局發佈的數據顯示，從2012年6月份到2013年11月份，廈門房價已經連續18個月環比上漲，而11月份廈門新建住宅均價已高達18400元/平方米，排名全國第五，僅次於北京、廣州、深圳和上海。
但在房價不斷攀升的同時，限制房價過快上漲也成為廈門的調控重點。
2013年成為廈門房地產政策最密集發佈的一年。如廈門版"國五條"要求對二手房征收20%個稅、"廈六條"要求二套房首付提高到七成、《廈門市商品房預售管理規定》則規定8層以上商品房須建成一半才可預售。
此外，廈門嚴格的戶籍管理也將使華潤置地廈門項目遭遇打擊。新政規定2013年12月10日以後出讓的地塊都不再帶戶口，2016年1月1日起購買廈門商品住房不再享受"購房入戶"政策。
上述不願具名的證券分析師指出，2013年華潤置地投入土地儲備的資金已經超過230億元，這大大超出瞭年初150億-170億的拿地目標，而2013年收入的地塊中商用地塊占很大一部分，未來如果持有運營，將十分考驗華潤置地的現金流能力。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-01-04/09122565923.shtml
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