百城房價漲14月 新增土地僅20-30%用於住宅供應

  百城房價連續漲瞭14個月,而在影響房價上漲的因素中,地價的上漲首當其沖。近日,有媒體報道稱,中國房地產協會副會長朱中一透露,中國房地產協會已經向中央提交報告,建議把土地供應與住房供應規劃掛鉤,把穩定房價的目標和地價銜接。

  然而,朱中一在接受中國青年報記者采訪時表示,他們並沒有向中央提交相關報告。但他承認發表過"把土地供應與住房供應規劃掛鉤"觀點的文章。他認為,目前土地市場出現分化。這種分化表明,土地供應規劃與住房供應規劃出現失衡,一二線城市土地供應規模有限但人口增長急劇,三四線城市土地城鎮化快於人口城鎮化。

  "地王"與"鬼城"並存,正成為房地產市場分化的突出表現。一方面,北京、上海、廣州、杭州等一二線城市,"地王"頻現,住宅供應依然不足。一方面,鄂爾多斯、營口、常州等三四線城市,出現瞭大量超過本地消化能力的住宅項目,也被稱為"鬼城"現象。這些問題的背後是當地經濟發展與房地產業發展間的失衡,是土地供應與住宅供應間的失衡。

    土地供應與住宅供應脫鉤

  相關研究院8月1日發佈的數據顯示,7月,其統計的100個城市房價環比6月上漲0.87%,這已經是自2012年6月以來的第14個月上漲。北京、上海等一二線城市,樓市依然處在快速上漲通道。但一些三四線城市的樓市卻日漸冷清。

  樓市冷熱不均,背後是供給與需求間的巨大差距。以鄂爾多斯為例,2011年年末,該市城鎮人口為141.27萬人,但當年房地產開工面積達1009.4萬平方米。同樣是在2011年,北京市戶籍人口1277.9萬人,而房地產開工面積是1639.5萬平方米。這樣算下來,2011年,隻有北京11%人口的鄂爾多斯,房地產開工面積卻接近北京市的2/3。

  顯然,商品房供給量的大幅增加離不開土地供應的支撐。而通常三四線城市的地價要遠低於一二線城市的地價。

  偉業我愛我傢副總經理胡景暉告訴記者,城市發展的正常邏輯是,產業創造就業機會,就業產生需求,需求聚集人口,人口聚集推動房地產開發。在一二線城市,這個邏輯是正常的,但在一些三四線城市,這樣的邏輯被顛倒瞭,變成房地產當先鋒,自然也就會出現住宅庫存高居不下的局面。

  在中國房地產學會副會長、北京大學房地產研究所所長陳國強看來,房地產市場分化的局面短時期內很難改變,一些城市的發展觀念盲目超前,造成的住宅庫存需要大量時間才能消化。

  但更重要的是,如何將土地供應與住宅供應之間的關系理順。

  "這是一個被忽視瞭多年的大問題。"陳國強說,國土資源部每年公佈的新增土地供應量,數字都不小,但這中間有多少是用在瞭住宅上?

  按照陳國強的統計,從全國看,這個比例僅為20%~30%。也就是說,每年新增的土地中,工業用地、商業服房屋信貸利息怎算信貸房屋買賣怎麼貸款比較會過件務用地等非住宅用地占據瞭大頭。但是在美國、日本、德國、英國等發達國傢,住宅用地在新增用地中的比例約為50%~70%。

  北京今年的國有建設用地規劃共有5650公頃,其中住宅用地1650公頃,包括保障性安居工程800公頃,商品住宅850公頃。算下來,住宅用地僅占總供地規模的29%。

  上海今年的供地計劃隻列出瞭住房用地供應總量,為1000公頃,這個數字低於2005年以來7年間土地平均年度實際供應量。

  再來看南京,該市今年計劃土地供應總量4000公頃,其中市區計劃土地供應總量3500公頃。而在市區的3500公頃中,保障性住房用地350公頃,商品住房400公頃。住宅用地僅占供地規模的21%。

  廣州市今年計劃土地供應總量約為2064公頃,其中商品房用地約450公頃,保障房用地約145公頃,住宅用地約占總供地規模的29%。

  深圳市2013年計劃供應建設用地1710公頃,其中,居住用地165公頃,居住用地僅占總供地規模的9.6%。

  在杭州,今年的住宅用地規劃量僅占總供地規劃的12.28%。不過,在石傢莊,這個比例為30%。在濟南,這個比南崁房貸例達33.1%。

  理論上,住宅需求不足的城市,住宅用地比例可以調低一些,需求巨大的城市,住宅用地的比例就應該調高,但現實中看不到這樣根據實際需求進行的調整。

  "表面看起來,各地土地供應計劃都在增加,但具體到住宅用地上,比例顯然較低,這樣一來,市場預期怎麼會不看漲?"陳國強說,在土地供應上,如何切分很重要。相關部門是否計算過,要控制房價需要供應多少住宅用地?很多城市的土地使用都熱衷於建政府辦公樓、建設廣場,到底應該有多少來匹配居住需求?

  中國社會科學院金融研究所研究員汪利娜也持類似的觀點。在她看來,由於土地、住宅建設分歸兩個不同的部門,造成瞭土地供應規劃與住房供應規劃之間的脫鉤。

  "土地管理部門批地,靠的僅僅是各地報上來的數字,他們是否研究過各地的住房存量規模、實際需求、未來趨勢?"汪利娜說,正是由於這樣的批地、供地方式,助長瞭地方政府的土地財政,也讓開發商到處囤地。

  在汪利娜看來,政府部門總是不能給出透明的信息,比如一個城市的存量房數量、在售項目規模、分佈狀況、結構特點等信息,公眾總是無法輕易看到。在市場出現瞭大幅波動的情況下,政府部門才會公佈其中的一部分信息。而一些國傢,每年都會公佈住宅增長計劃,告訴大傢這一年要建設多少住宅,解決多少人的住房需求,大傢看瞭心裡就會有底。

  而在我國,住宅用地在總體用地供應中占比本就不高,再加上相關信息的不透明,使得市場的預期總是看漲。

    一二線城市增加住宅供應的潛力有多大

  去年下半年以來,一二線城市的房價始終處在昂揚向上的通道中。而在過往的判斷中,大傢認為土地的稀缺是造成一二線城市房價居高不下的根本原因。盡管不斷有聲音呼籲要加大供應,但很難看到具體的行動。

  對一二線城市來說,增加住宅供應量是否還有空間?

  在多位專傢看來,答案是肯定的,這個空間不僅有,而且還不小。

  從世界范圍看,我國的住宅用地占城鎮建設用地的比例明顯低於很多國傢。2010年年初,中國國際金融公司曾發佈一份中國建設用地供給潛力分析的報告。在這份報告中,該公司給出一個判斷:我國城市居住用地至少有幾倍的擴張空間。

  按照這份報告列出的數據,日本城市用地中,76%是居住用地。紐約居住用地占建設用地比重為42.2%,首爾為62.5%,倫敦為46.7%。而在我國的城市中,這個指標僅為30%。

  國務院發展研究中心出版的《土地供應制度對房地產市場影響研究》一書對2006年至2012年我國國有建設用地供應量及結構進行瞭統計分析,結果顯示,將住宅用地和商業服務用地相加,2006年~2012年這兩項用地占國有建設用地的比例為32.5%,如果隻算住宅用地,則占國有建設用地的比例僅為22%。

  汪利娜告訴記者,人人都說北京住宅供不應求,北京土地稀缺。但實際上,造成這種印象的原因在於,在北京,住宅的分配出現瞭嚴重的錯位,結構上很不合理,而在土地問題上,北京根本就不缺地,缺的是土地的合理使用。

  "跟東京、大阪、紐約、香港等城市比,北京、上海住宅的密度和高度差得很遠。"汪利娜說,北京每年拿出的土地供應計劃中,到底有多少是用來滿足普通百姓的住房需求的?那麼多的土地都用到瞭什麼地方?面向普通百姓的住宅增加瞭沒有?

  實際上,市場已經有瞭變通。在北京,已經有規模不小的商業用地建成瞭住宅,與普通住宅的區別僅在於,這種住宅的產權隻有50年。

  在一二線城市中,住宅供應量的增加至少有3種途徑:一是隨著城市的擴大,將農村集體用地轉化為國有土地,用來建設住宅;二是將現有的存量重新利用;三是調整住宅建設的關鍵指標。

  在陳國強看來,如果能在這三方面進行改變,住宅的供應量能增長數倍。

  "比如將住宅的容積率調高一倍,至少就能增加一倍的供應量。北京的人口密度在世界大都市中並不算高。"陳國強說,政府部門有意無意地傳遞給市場一種錯誤的觀念,讓大傢認為,一個城市的土地是有限的,所以住宅的增長很困難。但僅僅是調高住宅用地比例和項目容積率,就能增加數倍的供應量。

  從容積率這個指標來看,在世界范圍內,我國城市普遍偏低。北京住宅用地容積率限制在2.8以下,上海為2.5以下,而在香港,這個指標可以達到10,紐約甚至可以達到12。

  按照中國國際金融公司2010年的報告,我國新建商品住房平均容積率為1.36,其中一線城市為1.76,二線城市為1.53,三線城市為1.27,四線城市為1.17。而同期香港為4.5,新加坡為3.82,首爾為2.5,東京為2.2。

  陳國強告訴記者,政府部門應該清楚增加供應的方法,隻不過行動上比較慢。因為每邁出一步都會遇到強大的阻力。

  這種阻力來自現有的二元化土地制度,來自地方發展經濟對土地的需求,來自各種各樣既得利益群體。

  "比如增加住宅用地比例,必然影響工業、商業信貸房屋買賣注意貸款全省皆可處理服務用地,這是地方政府肯定要算計的。"陳國強說,再比如讓農村集體用地入市,勢必面臨現有土地制度的障礙。

  而不論是中國國際金融公司的報告,還是國務院發展研究中心的《土地供應制度對房地產市場影響研究》,都認為在我國現有的土地財政背景下,地方政府有動力少賣地賣高價,而不會有動力多賣地賣低價,結果是土地供應始終偏緊,價格偏高。越是房價高的城市,政府就越沒有動力多賣地。

  在這些困難下,一二線城市房地產市場上漲的預期總是無法改變,而預期恰恰又讓更多的人沖進市場,房價的連續上漲不可避免地成為無奈的顯示。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2013-08-06/09032323040.shtml


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