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樓市四大"暴風眼" 地方政府"救市"火力全開?

??2015年伊融券信貸年息借貸增貸轉貸始,地方政府全力火線“救市”,取消限購、減稅、購房補貼、公積金新政、普宅標準調整等政策五花八門。中央層面亦配合地方提供政策方便,特別是國傢住建部擬定收購商品房轉保障性住房政策。地方何以救市沖動強烈,不遺餘力?原因在於樓市的四大“暴風眼”。

??第一個“暴風眼”是房地產下行嚴重拖累經濟增速,房地產從助跑機變減擋器。此前,房地產開發投資占比全國固定資產投資均在20%以上,且增長速度遠超全國固 定資產投資,而2014年占比下滑到18.9%,且投資增速遠低於固定資產投資。加快產業結構調整及培育新興經濟增長力量是國傢層面不可回避的問題。

??第二個“暴風眼”是房地產市場結構性過剩,三四線城市庫存過高、供應過剩,嚴重威脅到地方經濟發展。三四線城市以及部分二線城市住房供給過剩,而千萬人以上 的城市中低檔住房供給不足。近年來,中西部、西南和東北等區域呈現“供給增加、人口流出”的態勢,很多城市(特別是非省會城市)商品房消化周期在2年以 上。土地供應量大幅增加,引致樓市潛在供應量居高,中長期去化前景堪憂。

??第三個“暴風 眼”是金融系統風險加大。房地產市場一端連著銀行信貸資金,一端連著土地出讓金,而土地出讓金背後是政府的財政收入和地方債務的質押資產,加之地方債務清 理將是2015年的重頭戲,疊加效應值得警惕。佳兆業貸款違約事件表面上看是“個例”,但或許正在打開中國房2016勞工紓困貸款申請日期地產行業系統性風險的潘多拉魔盒。一方面是國 內房地產市場的持續低迷,讓國內正規金融機構對房地產企業貸款更為謹慎甚至收縮;受早期房地產暴利以及房地產調控政策影響,房地產企業在國內融資很大一部 分通過包括信托在內的影子銀行實現,融資成本居高不下;而當前一旦遭遇銷售不暢,很容易造成資金鏈斷裂及風險暴露。另一方面外部融資環境正在持續收緊,中 國房地產企業海外融資成本和融資通道也正在收緊。

??第四個“暴風眼”是財稅收入下降與地方債務上升。房地產市場走勢影響土地出讓金規模,而土地出讓 金又是地方政府財政收入中很重要的一部分,同時也是地方政府債務最主要的質押資產。2015年上半年地方政府財政收入將受到土地出讓金規模縮減影響呈現負 增長,另外一方面,房地產投資和基礎設施建設投資增速放緩將導致地方經濟增長承壓。

??總體來看,人口拐點、城鎮化速度下降、社會總庫存難以去化三大問題將長期影響中國宏觀經濟與房地產市場發展,商品房庫存量大與潛在供應量高是中國房地產行業將 在“底部運行”較長時間的主因,中國房地產市場整體仍然將面臨較大的庫存消化壓力。2015年1月21日,住房和城鄉建設部副部長齊驥稱,要指導督促商品 住房較多的城市出臺支持措施,將商品房轉化為安置房,促進棚改與利用存量房的有效銜接。住建部文件出臺的背景之一,正是貫穿2014年樓市的庫存壓力並未 完全緩解。

新聞來源http://yt.house.sina.com.cn/news/2015-01-31/08535967092153099545675.shtml


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