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二三線城市又現降價 一樓盤每平直降5000元
“現在正是房地產最艱難的一刻。從全國的整體情況看，中長期會走出一波上升行情。”一位在長三角樓市深耕多年的業內人士認為，但是很多中小型房企仍將在資金漩渦中掙紮。
來自億翰智庫研究中心的數據可資佐證。2015年2月，前50強房企銷售總和為812.9億元，環比大幅下降47%;同比同樣大幅下降。拿標桿企業來說，萬科(000002.SZ)2015年截至2月底預估銷售金額307.1億元，同比下降23%，其中2月單月同比大幅下降38%;恒大(03333.HK)2月單月業績同比下降54%;保利單月同比下降42%。
多名業內人士告訴21世紀經濟報道記者，無論是一二線城市還是三四線城市，都需要經過一段時間調整才能逐漸回暖，去庫存導致的房價調整現象將從三四線城市開始蔓延。
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杭州又現降價現象。杭州華瑞房地產旗下項——華瑞晴廬，自3月4日開始推出100套特價房源，均價直降5000元/平方米，戶型包含89-180餘平方米，折後總價95萬元起。據現場銷售人員透露，降價後的均價基本在12000-13000元/平方米左右，而周邊同類樓盤均價為14500元/平方米左右。從當年該項目樓面價9184元/平方米來看，現有售價應該不賺錢。
華瑞晴廬降價，是杭州高庫存的一個折射。
“杭州市商品房庫存15萬套左右，去庫存化需20個月，主城區庫存約9萬套，去庫存化需要17個月。”在3月7日的全國兩會上，杭州市長張鴻銘向媒體報告瞭一組最新數據。但張鴻銘直言“不會崩盤”。
杭州並非浙江孤例。浙江的舟山，也出現瞭供大於求的情況。據大舟山房產網數據中心統計，2014年舟山全市共成交8145套商品房，較2013年(9963套)下跌18.25%;總成交面積83.3萬平方米，較2013年(約106.52萬平方米)下跌21.8%。
今年2月初，舟山市統計局、舟山調查隊在2014年統計分析報告中曾建議：加快消化庫存房源，同時加強房地產企業資金狀況的監管，防止資金鏈斷裂引發社會不穩定因素。據當地媒體透露，舟山市區(定海、普陀)新建商品住宅庫存12118套，按照2014年平均銷售速度，需要25個月消化。
當地一名房地產公司老總告訴21世紀經濟報道記者，舟山本土常住人口隻有100多萬，人口導入長期不活躍，商品房供大於求，很多樓盤賣不動瞭隻能降價。並且，向銀行申請開發貸款不容易，舟山大部分房企為瞭緩解資金鏈問題，普遍使用信托等資金杠桿，一旦遇到剛性兌付，就會倒逼這些房企降價促銷保證現金流。
據調查，舟山已有一傢頗具規模的房企隱現資金鏈問題，除瞭近期有多個信托到達剛性兌付的最後期限之外，當地一傢商業銀行也計劃提前對該公司收貸。
除瞭降價促銷，變賣股權也是房企慣用手段。據中原地產研究部最新統計數據顯示，目前上海產權交易所待售房企股權達到19宗，總權益金額接近百億。例如上海新安亭置業有限公司以近1650.95萬元受讓25%股權、上海明正房地產有限公司1300萬元受讓10%股權、北京華南大廈有限公司以73733萬元受讓25.382%股權。
指南信貸不僅浙江，“加緊去化”已成為長三角開發商普遍共識。
新開工投資增速放緩
但也有對後市樂觀的企業。與大多數房企對樓市今年去庫存為基調的保守看法不同，旭輝地產認為，今年將是新一輪房地產市場上行周期的開始，預期今年中央會繼續執行寬松的貨幣政策，隨著市場信貸嘉義新港信貸預期利率及存款準備金率進一步下調，樓市供求將趨於平衡。上半年樓市仍然以去庫存為主，下半年將逐漸回暖，但不同城市回暖情況將出現分化。因此，這傢規模屬於中型的房企將2015年全年合同銷售目標調升18%至250億元。
3月10日，旭輝地產(0098.HK)發佈2014年度報告，去年全年該公司合同銷售金額上升至212億元，同比增長38.4%，屬於極少數開發商實現超過30%或以上的銷售增幅。
房地產咨詢機構億翰智庫回顧瞭近年來房地產行業演變的基本邏輯：自2011年初開始的此輪房地產調控，連續16個月，導致需求越積越多，新開工越來越少，2012年一季度後宏觀調控有所放松，貨幣發行較多，此後20個月住房需求迅速釋放，房價報復性反彈，到2014年2月需求後繼乏力，行業出現拐點，一路下行。直至去年第四季度，央行降息，調整二套房信貸政策，逼出瞭一波改善性需求。但今年年初市場重顯疲軟。
億翰智庫房地產行業研究員魏峰分析指出，目前行業內部存在的風險主要體現在兩方面：一是從價格方面來看本輪周期價格並未出清，調整效果不明顯;二是從行業供求關系角度上來看，需求無法形成有效積累，進而造成新開工投資增速預計將持續低迷。
從本輪調整周期來看，2014年無論是土地還是住宅成交市場的調整並不明顯，尤其是降價還沒到位，就由於限貸限購松動以及降息的推動，需求被提前釋放，導致一二線城市地價出現較大幅度上升，部分項目房價小幅上漲。
魏峰認為，2015年上半年將會出現因需求明顯不足造成的成交持續低迷。下半年由於2014年度新開工減緩造成供應量減少，以及需求的逐步累積，市場將會形成一波明顯的回暖。
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2015-03-12/08245981580238050872769.shtml
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